Em continuidade aos artigos com informações diretas e relevantes para o mercado imobiliário, vamos responder uma dúvida comum aos compradores de imóveis na planta que adquiriram a unidade diretamente da incorporadora, geralmente em estandes de venda: Em caso de desistência do imóvel, quanto do valor já pago deve ser restituído ao consumidor?

A resposta para tal pergunta vai depender de uma série de fatores, mas o principal deles é se o contrato foi celebrado antes ou depois da famosa “Lei dos distratos” (Lei nº 13.786/2018). No presente artigo, vamos tratar dos imóveis que foram adquiridos diretamente das incorporadoras antes da entrada em vigor da Lei dos distratos, ou seja, antes de 27 de dezembro de 2018.

O distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária pactuado antes de 27/12/2018

Era comum, antes da vigência da Lei dos Distrato, que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta estabelecessem multas altas em caso de descumprimento por parte dos compradores. Não raro, tais contratos impunham a perda integral das parcelas já pagas pelos consumidores, ou mesmos percentuais elevados de 50 a 90%, sendo que os valores seriam restituídos aos consumidores em inúmeras parcelas.

Tal prática das incorporadoras era abusiva e proibida pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Por isso, a jurisprudência dos tribunais se consolidou no sentido de considerar as multas excessivas como nulas, devendo as incorporadoras restituir aos adquirentes os valores já pagos, sendo permitida uma retenção em torno de 10 a 20% dos valores, a título de penalidade pela inadimplência. Além disso, a restituição deve ser feita integralmente em um único pagamento, sendo vedado o parcelamento da restituição.

É importante destacar, no entanto, que o direito à restituição dos valores pagos não se trata de um “direito de arrependimento”, ou seja, não é lícito ao promitente comprador de imóvel na planta desistir injustificadamente do negócio. A desistência da aquisição deve estar fundamentada em verdadeira impossibilidade econômica de arcar com as parcelas assumidas, de modo que a continuidade do contrato representasse sério prejuízo ao consumidor.

Portanto, diante da impossibilidade de honrar com as parcelas do imóvel, é lícito ao consumidor (nos contratos firmados antes de 27/12/2018) promover o distrato do compromisso de compra e venda e exigir a restituição das parcelas pagas em porcentagem que gira em torno de 80 a 90% dos valores pagos.

Para os casos em que a unidade já tenha sido entregue ao consumidor e, mesmo assim, sobrevenha incapacidade de honrar com as parcelas do imóvel e se promova o distrato, a incorporadora terá direito a reter, ainda, valores a título de indenização pelo uso do imóvel (em torno 0,5% do valor do imóvel ao mês), bem como será de responsabilidade do consumidor o pagamento do condomínio, IPTU e demais encargos que tenham incidido sobre o imóvel durante o tempo de uso da unidade.

No entanto, mesmo com o entendimento pacífico dos tribunais acerca do tema, algumas incorporadoras insistem em reter indevidamente uma enorme parcela dos valores pagos em caso de distrato, sendo essencial aos consumidores a contratação de um advogado especializado, capaz de assessorá-los em uma negociação junto às incorporadoras, bem como diante do poder judiciário, considerando todas as particularidades do caso concreto. 

Se sua dúvida é se deve ou não desistir de um imóvel adquirido na planta, recomendo a leitura de nosso texto especificamente sobre o assunto neste link.

 

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