Inúmeros são os cuidados necessários quando se pretende comprar ou vender um imóvel, sendo natural que as dúvidas e inseguranças neste momento se multipliquem. Por isso, publicaremos uma série de curtos artigos com informações rápidas e de extrema importância para quem pretende realizar alguma transação imobiliária.

Certamente, o primeiro cuidado a se tomar na negociação é a forma por meio da qual se realizará o contrato, ou seja, se por instrumento público (escritura feita junto aos cartórios registradores) ou particular, se o pagamento é à vista, se com pagamento parcelado, se haverá dação em pagamento, se com permuta, dentre outras muitas outras possibilidades.

No entanto, antes mesmo de se decidir por qual forma a negociação imobiliária será pactuada, é necessário que as partes tenham plena ciência de algumas informações. E neste primeiro artigo, trataremos da importância e da obrigatoriedade da escritura pública de compra e venda.

 

A negociação da maioria dos imóveis exige escritura de compra e venda

No Brasil, a lei exige que negócios envolvendo direitos reais (todos aqueles dispostos no art. 1.225 do Código Civil) com valor acima de 30 salários mínimos, para que tenham validade, sejam pactuados mediante escritura pública. Ou seja, quando falamos de compra e venda de imóveis, para que o negócio seja válido, em regra, é necessário que seja feito mediante uma escritura pública de compra e venda, a ser elaborada por um cartório registrador.

Isto ocorre pois a lei brasileira optou por conferir maior segurança jurídica a tais contratos, uma vez que os direitos reais são direitos absolutos oponíveis contra toda a coletividade e contam com uma proteção especial da lei. Por isso a necessidade de que os negócios envolvendo a compra e venda de imóveis ou outros direitos reais (como o usufruto e a superfície) sejam revestidos da certeza e da segurança jurídica que somente os cartórios registradores podem fornecer, pois possuem fé pública.

No entanto, é extremamente comum no Brasil que as partes negociem um imóvel por meio de contrato particular, sem qualquer tipo de registro público e por vezes sem sequer o reconhecimento de firma em cartório. São os famosos “contratos de gaveta”, comumente utilizados para a obtenção de financiamento imobiliário por um “falso comprador”.

Tais contratos são extremamente arriscados e, ainda que os tribunais brasileiros, por vezes, reconheçam a validade desse modelo de contratação entre as partes, o fato é que a propriedade do imóvel permanecerá com o vendedor, podendo, por exemplo, ser objeto de penhora por terceiros para os quais o vendedor eventualmente possua dívidas e até mesmo vendido para outros. Ou seja, o risco de que tal negócio represente prejuízos financeiros sérios ao comprador (inclusive a perda do imóvel) e que seja necessário o socorro do judiciário por meio de ações judiciais demoradas e caras é enorme, sendo que a opção por tal modelo de contrato jamais deve ser feita sem que exista plena confiança entre as partes e o auxílio de um advogado especialista, capaz de bem analisar todos os riscos da operação.

Com isso, temos dimensão da importância da escritura pública de compra e venda de imóveis, que não apenas é exigida por lei, como confere segurança ao adquirente e ao vendedor, sendo instrumento indispensável para suas negociações imobiliárias.

 

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